মো. মোক্তার হোসেন বাবু, চট্টগ্রাম ব্যুরো: চট্টগ্রামে একসময় জমি কিনে বাড়ি নির্মাণ ছিল মধ্যবিত্তের স্বপ্ন। কিন্তু নগরায়ণ, জমির উচ্চমূল্য ও জীবনযাত্রার ব্যয় বৃদ্ধির কারণে এখন সেই স্বপ্নের জায়গা দখল করেছে ফ্ল্যাটভিত্তিক আবাসন ব্যবস্থা। বিশেষ করে কয়েকজন মিলে জমি কিনে শেয়ারভিত্তিক ভবন নির্মাণ কিংবা জমির মালিক ও ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের যৌথ উন্নয়ন চুক্তির (জয়েন্ট ভেঞ্চার) মাধ্যমে আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়ন দিন দিন জনপ্রিয় হয়ে উঠছে। তবে প্রস্তাবিত ২০২৬-২৭ অর্থবছরের বাজেটে নতুন কর আরোপের প্রস্তাব আবাসন খাতে নতুন উদ্বেগ তৈরি করেছে।

সংশ্লিষ্টদের মতে, প্রস্তাবিত বাজেটে জমির মালিকদের প্রাপ্ত ফ্ল্যাটের মূল্যমানের ওপর ১৫ শতাংশ কর আরোপ করা হলে আবাসন খাতের ব্যয় উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়ে যাবে। এর সরাসরি প্রভাব পড়বে ফ্ল্যাটের দামের ওপর। ফলে মধ্যবিত্ত ও নিম্নমধ্যবিত্ত মানুষের জন্য ফ্ল্যাট কেনা আরও কঠিন হয়ে উঠবে।

বর্তমানে জমির মালিক ও ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের মধ্যে যৌথ উন্নয়ন চুক্তি হলে জমির মালিককে দেওয়া সাইনিং মানির ওপর ১৫ শতাংশ কর দিতে হয়। নতুন বাজেট প্রস্তাবে সেই কর বহাল রাখার পাশাপাশি জমির মালিক চুক্তির আওতায় যে ফ্ল্যাট পাবেন, তার মূল্যমানের ওপরও আরও ১৫ শতাংশ কর আরোপের প্রস্তাব করা হয়েছে। অর্থাৎ একই প্রকল্পে একাধিক ধাপে কর আরোপের ব্যবস্থা রাখা হয়েছে।
আবাসন খাতের উদ্যোক্তারা বলছেন, এ ধরনের কর কাঠামো কার্যকর হলে নতুন প্রকল্প গ্রহণে অনীহা তৈরি হবে। একই সঙ্গে জমির মালিক ও ডেভেলপার উভয়ের ব্যয় বৃদ্ধি পাবে। শেষ পর্যন্ত বাড়তি ব্যয়ের পুরো চাপ বহন করতে হবে ফ্ল্যাট ক্রেতাদের।

চান্দগাঁও এলাকার বাসিন্দা জিয়াউল হক আরমান কয়েকজন অংশীদারের সঙ্গে মিলে সাড়ে তিন কাটা জমিতে একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের উদ্যোগ নিয়েছেন। তিনি বলেন, অনেক কষ্ট করে জমি কিনেছি। এখন ব্যাংক ঋণের সহায়তায় ভবন নির্মাণের পরিকল্পনা করছি। নতুন কর কার্যকর হলে প্রকল্প ব্যয় অনেক বেড়ে যাবে। আমাদের মধ্যে অনেকের আর্থিক সক্ষমতা সীমিত। অতিরিক্ত করের বোঝা এলে অনেকের পক্ষে প্রকল্প চালিয়ে যাওয়া কঠিন হবে।

আগ্রাবাদের জমির মালিক মামুনুল ইসলাম বলেন, আমরা জমিটি একটি ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে উন্নয়ন করতে চাই। চুক্তি অনুযায়ী কিছু সাইনিং মানি এবং কয়েকটি ফ্ল্যাট পাওয়ার কথা। কিন্তু নতুন কর ব্যবস্থা কার্যকর হলে আমরা যে ফ্ল্যাটগুলো পাব, সেগুলোর ওপরও কর দিতে হবে। এতে পুরো প্রকল্পের আর্থিক হিসাব বদলে যাবে।
তার মতে, ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের পাশাপাশি জমির মালিকের ওপরও কর আরোপ করলে যৌথ উন্নয়ন প্রকল্পের আগ্রহ কমে যাবে। এতে আবাসন খাতের গতি মন্থর হওয়ার আশঙ্কা রয়েছে।

মুরাদপুর এলাকার জমির মালিক রাসেল আহমেদ মনে করেন, রাজস্ব বাড়ানোর জন্য সরকারের বিকল্প পথ খোঁজা উচিত। তিনি বলেন, বর্তমানে অনেক ক্ষেত্রে জমির মূল্য নির্ধারণ করা হয় মৌজামূল্যের ভিত্তিতে। অথচ বাজারমূল্য অনেক বেশি। সরকার যদি প্রকৃত বাজারমূল্যের ভিত্তিতে মূল্যায়ন করে, তাহলে রাজস্ব আয় বাড়বে। সেক্ষেত্রে জমির মালিকের ওপর নতুন করে কর আরোপের প্রয়োজন হবে না।

চট্টগ্রামের আবাসন খাতের অন্যতম উদ্যোক্তা এবং রিহ্যাব চট্টগ্রামের কো-চেয়ারম্যান-2 এএসএম আবদুল গাফফার মিয়াজী বলেন, এই অতিরিক্ত করের বোঝা শেষ পর্যন্ত ফ্ল্যাট ক্রেতাদের ওপরই যাবে। জমির মালিকরা তাদের ক্ষতি পুষিয়ে নিতে চাইবেন, ডেভেলপাররা প্রকল্প ব্যয় সমন্বয় করবেন, আর এর চূড়ান্ত প্রভাব পড়বে ফ্ল্যাটের দামের ওপর। ফলে সাধারণ মানুষের জন্য ফ্ল্যাট কেনা আরও কঠিন হয়ে উঠবে।

তিনি বলেন, সরকারের রাজস্ব আহরণের প্রয়োজন রয়েছে, কিন্তু আবাসন খাতকে অতিরিক্ত করের চাপে ফেললে তা উল্টো বিনিয়োগ কমিয়ে দিতে পারে। আবাসন খাতের সঙ্গে প্রায় ২৬৯টি শিল্প খাত প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষভাবে জড়িত। এই খাত সংকুচিত হলে তার প্রভাব কর্মসংস্থান ও অর্থনীতির ওপরও পড়বে।

আবাসন খাত সংশ্লিষ্টরা বলছেন, চট্টগ্রামে জমির উচ্চমূল্য এবং নির্মাণসামগ্রীর দাম বৃদ্ধির কারণে ফ্ল্যাটের বাজার আগেই চাপে রয়েছে। এর মধ্যে নতুন করনীতি কার্যকর হলে প্রতি প্রকল্পে ব্যয় আরও বাড়বে। ফলে নতুন প্রকল্প কমে যেতে পারে, আবাসন ব্যবসা বেকায়দায় পড়তে পারে এবং সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হবে মধ্যবিত্ত শ্রেণি। তাদের মতে, সরকারের উচিত রাজস্ব আহরণ ও আবাসন খাতের বিকাশের মধ্যে একটি ভারসাম্য তৈরি করা। অন্যথায় করের চাপ সামাল দিতে গিয়ে আবাসন খাত যেমন সংকটে পড়বে, তেমনি নিজস্ব ফ্ল্যাটের স্বপ্নও অনেক মানুষের নাগালের বাইরে চলে যাবে।