পুরোনো ভবনের রেট্রোফিটেই লুকিয়ে ঢাকার সবুজ আবাসনের বড় সুযোগ

ঢাকায় বাসা খুঁজে পাওয়া এখন আর নিছক মাথা গোঁজার ঠাঁই খোঁজা নয়; এর সঙ্গে মিশে আছে জীবনযাত্রার ব্যয়, কর্মস্থলে যাতায়াত, বিদ্যুৎ-পানির খরচ, পরিবেশ এবং ভবিষ্যৎ প্রজন্মের জন্য একটি বাসযোগ্য নগর রেখে যাওয়ার প্রশ্ন। কম দামে ফ্ল্যাট কেনা হলেই আবাসন সাশ্রয়ী হয়ে ওঠে না। ওই ভবনে থাকতে গিয়ে বিদ্যুৎ বিল চড়লে, রক্ষণাবেক্ষণের খরচ বাড়লে কিংবা প্রতিদিন কর্মস্থলে যেতে দীর্ঘ সময় ও বাড়তি অর্থ গুনতে হলে সেই আবাসনের প্রকৃত ব্যয়ও বেড়ে যায়।

বুড়িগঙ্গার তীরের এক বাণিজ্যকেন্দ্র থেকে ক্রমে ক্রমে ঢাকা পৌঁছেছে আজকের বিশাল মহানগরের চেহারায়। ১৬১০ সালে মোগল বাংলার রাজধানীর মর্যাদা পাওয়ার পর থেকে শহরটিকে পেরোতে হয়েছে নানা পরিবর্তনের ধাপ। স্বাধীন বাংলাদেশের রাজধানী ঢাকা আজ শিক্ষা, কর্মসংস্থান, ব্যবসা-বাণিজ্য ও অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের প্রধান কেন্দ্র। স্বাভাবিকভাবেই এখানে বসবাসের চাহিদা বাড়ছে প্রতিনিয়ত। এ বাস্তবতায় ঢাকার আবাসন পরিকল্পনার বড় চ্যালেঞ্জ কেবল বেশিসংখ্যক ভবন তোলা নয়, বরং নিরাপদ, পরিবেশবান্ধব, স্বাস্থ্যকর ও দীর্ঘমেয়াদে সাশ্রয়ী আবাসন নিশ্চিত করা।

৫ অক্টোবর বিশ্ব বসতি দিবস। ২০২৬ সালের প্রতিপাদ্য ‘সবার জন্য পর্যাপ্ত আবাসন’। প্রতিপাদ্যটি স্মরণ করিয়ে দেয়, আবাসন মানুষের মৌলিক প্রয়োজন হওয়ার পাশাপাশি নগর পরিকল্পনা, অর্থনীতি ও পরিবেশের সঙ্গেও নিবিড়ভাবে জড়িত। তাই ঢাকার আবাসন সংকট মোকাবিলায় সবুজ ও সাশ্রয়ী ভবন নির্মাণের ধারণাটিকে গুরুত্ব দেওয়ার সময় এসে গেছে।

আবাসন কতটা সাশ্রয়ী, তা বিচারে কেবল ফ্ল্যাটের বিক্রয়মূল্য কিংবা মাসিক ভাড়ার হিসাব যথেষ্ট নয়। এর সঙ্গে যুক্ত হয় বিদ্যুৎ, পানি, রক্ষণাবেক্ষণ, মেরামত ও যাতায়াতের ব্যয়ও। কর্মস্থল থেকে অনেক দূরে কম ভাড়ার বাসা নিলে প্রতিদিনের যাতায়াত খরচে সেই সাশ্রয়ের বড় অংশই কমে যেতে পারে। তেমনি অপরিকল্পিত ভবনে আলো-বাতাসের পর্যাপ্ত ব্যবস্থা না থাকলে শীতাতপ নিয়ন্ত্রণের বাড়তি প্রয়োজন দেখা দেয়, তাতে চড়ে বিদ্যুৎ বিল।

এ কারণেই ভবন নির্মাণের গোড়া থেকে ‘জীবনচক্র ব্যয়’ হিসাবে আনা দরকার। একটি ভবন তুলতে কত টাকা খরচ হলো, সেটুকুই তার সম্পূর্ণ অর্থনৈতিক চিত্র নয়। ভবনটি ব্যবহারের পরবর্তী ১০, ২০ কিংবা ৩০ বছরে বিদ্যুৎ, পানি, রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামতে কত ব্যয় হবে, তা-ও হিসাবের মধ্যে থাকা চাই।

প্রাথমিক ব্যয় কম মানেই ভবনটি সব সময় সাশ্রয়ী হবে, তা নয়। বরং শুরুতেই পরিকল্পিতভাবে কিছুটা বিনিয়োগ করে ভবনের শক্তি ও পানি ব্যবহারের দক্ষতা বাড়ানো গেলে দীর্ঘ মেয়াদে পরিবারের ব্যয় কমিয়ে আনা সম্ভব। ওয়ার্ল্ড গ্রিন বিল্ডিং কাউন্সিলের বিভিন্ন গবেষণা পর্যালোচনাতেও সবুজ ভবনের অর্থনৈতিক সম্ভাবনার দিকটি উঠে এসেছে।

আমাদের দেশে এখনো অনেকে মনে করেন, গ্রিন বিল্ডিং বা পরিবেশবান্ধব ভবন নির্মাণ মানেই মোটা অঙ্কের বাড়তি খরচ। প্রকৃতপক্ষে সবুজ ভবনের বহু কার্যকর ব্যবস্থা নির্মাণের নকশা পর্যায়েই যুক্ত করে নেওয়া যায়, আর তার জন্য সব সময় ব্যয়বহুল প্রযুক্তি লাগে না।

ভবনের সঠিক অভিমুখ ঠিক করা, জানালার যথাযথ বিন্যাস, প্রাকৃতিক আলো ও বাতাসের সর্বোচ্চ ব্যবহার, ছায়া তৈরির ব্যবস্থা কিংবা স্থানীয়ভাবে সহজলভ্য উপযুক্ত নির্মাণসামগ্রীর ব্যবহার—এসব বিষয় শুরু থেকে বিবেচনায় নিলে ভবনের কার্যকারিতা বাড়ে। এতে প্রাথমিক পর্যায়ে কিছুটা বাড়তি বিনিয়োগ হলেও পরে বিদ্যুৎ, পানি ও রক্ষণাবেক্ষণের ব্যয় কমে আসতে পারে।

তাই সবুজ ভবনকে শুধু পরিবেশ রক্ষার বিষয় হিসেবে দেখার সুযোগ নেই। এটি একই সঙ্গে পরিবারের ব্যয় কমানোর এবং ভবনের অর্থনৈতিক কার্যকারিতা বাড়ানোর একটি পথ।

বাংলাদেশের জলবায়ু, দুর্যোগঝুঁকি, স্থানীয় নির্মাণসামগ্রী ও আর্থসামাজিক বাস্তবতাকে সামনে রেখে হাউজিং অ্যান্ড বিল্ডিং রিসার্চ ইনস্টিটিউট (এইচবিআরআই) প্রণয়ন করেছে HBRI-DESH Framework। জাতিসংঘ পরিবেশ কর্মসূচি বা ইউএনইপির বৈশ্বিক কর্মসূচির আওতায় এতে কারিগরি সহায়তা দিয়েছে জাতিসংঘ প্রকল্প সেবা কার্যালয় (ইউএনওপিএস)।

DESH-এর পূর্ণরূপ Design for Environment and Sustainable Habitats। আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতার পাশাপাশি বাংলাদেশের উষ্ণ ও আর্দ্র আবহাওয়া, দুর্যোগের ঝুঁকি, স্থানীয় উপকরণের প্রাপ্যতা এবং সামাজিক-অর্থনৈতিক বাস্তবতা এই কাঠামোতে গুরুত্ব পেয়েছে। নকশা ও মূল্যায়নের ক্ষেত্রে সহায়ক ভূমিকা রাখে DESHboard। কাঠামোটি বাস্তবে কীভাবে প্রয়োগ করা সম্ভব, সে বিষয়টি পর্যালোচনা করছে ইউএন-হ্যাবিট্যাট।

অর্থাৎ সবুজ ভবন মূল্যায়নের জন্য দেশীয় বাস্তবতার সঙ্গে সংগতিপূর্ণ একটি কাঠামো বাংলাদেশে ইতোমধ্যেই রয়েছে। এখন দরকার সেটির ব্যাপক ব্যবহার নিশ্চিত করা।

রাজধানীর ভবিষ্যৎ আবাসন পরিকল্পনায় গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে রাজউকের সংশোধিত বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ড্যাপও। ১৪ ডিসেম্বর ২০২৫ সালের সংশোধিত গেজেট অনুযায়ী, প্রয়োজনীয় অনুমোদন ও সনদসহ নির্ধারিত শর্ত পূরণকারী সবুজ ভবনের ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ০.৫ অতিরিক্ত এফএআর পাওয়ার সুযোগ রাখা হয়েছে।

এফএআর বা Floor Area Ratio হলো জমির আয়তনের তুলনায় ভবনের মোট গণনাযোগ্য মেঝের আয়তনের অনুপাত।

সাশ্রয়ী আবাসনের জন্যও ড্যাপে বিশেষ সুযোগ রাখা হয়েছে। অপরিকল্পিত এলাকায় A3—অ্যাপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট বাড়ি এবং A6—সাশ্রয়ী আবাসনের মিশ্র ব্যবহারে নির্ধারিত শর্ত পূরণ সাপেক্ষে মিলতে পারে সর্বোচ্চ ০.৫ অথবা ০.৭৫ অতিরিক্ত এফএআর। এর মধ্যে প্রথম বিকল্পে অন্তত ১০ কাঠা জমিতে নির্ধারিত আয়তনের পাঁচটি ইউনিট এবং দ্বিতীয় বিকল্পে অন্তত ২০ কাঠা জমিতে মোট ফ্লোর স্পেসের ৫ শতাংশ সাশ্রয়ী আবাসনের জন্য সংরক্ষণের বিধান রয়েছে। দুটি বিকল্পের যেকোনো একটি প্রযোজ্য হবে।

ডেভেলপার ও ভবনমালিকদের জন্য এ ধরনের নীতিগত সুবিধা গুরুত্বপূর্ণ। তাই আবাসন প্রকল্পের পরিকল্পনার সময় এসব সুযোগের অর্থনৈতিক সুবিধা যথাযথভাবে মূল্যায়ন করা প্রয়োজন।

সবুজ আবাসনের আলোচনা কেবল নতুন ভবন নির্মাণেই সীমাবদ্ধ রাখা ঠিক হবে না। ঢাকায় পুরোনো ভবনের সংখ্যা বিপুল। প্রয়োজনীয় সংস্কার বা রেট্রোফিটের মাধ্যমে সেসব ভবনে বিদ্যুৎ ও পানি ব্যবহারের দক্ষতা বাড়ানো সম্ভব।

ভবনের ধরন ও প্রযোজ্য শর্ত অনুযায়ী HBRI-DESH Framework ব্যবহার করে মূল্যায়ন করা যেতে পারে। পাশাপাশি EDGE কিংবা LEED-এর মতো আন্তর্জাতিক সবুজ ভবন সনদায়ন পদ্ধতিও বিবেচনায় নেওয়া সম্ভব।

পুরোনো ভবনকে আরও দক্ষ করে তোলা অনেক ক্ষেত্রেই নতুন ভবন নির্মাণের তুলনায় সম্পদ ও পরিবেশ—উভয় বিচারেই কার্যকর হতে পারে।

গ্রিন বিল্ডিংয়ের পরিকল্পনা ও নির্মাণ এমনভাবে করা হয়, যাতে ভবনের পুরো জীবনচক্রে পরিবেশের ওপর নেতিবাচক প্রভাব যথাসম্ভব কম পড়ে। এভাবে শক্তি ও পানি ব্যবহারের দক্ষতা বাড়ানো, গ্রিনহাউস গ্যাস নিঃসরণ কমানো, নির্মাণসামগ্রীর কার্যকর ব্যবহার এবং ভবনের অভ্যন্তরে স্বাস্থ্যকর পরিবেশ নিশ্চিত করা যায়।

ঢাকার মতো ঘনবসতিপূর্ণ মহানগরে এর গুরুত্ব আরও বেশি। শীতাতপ নিয়ন্ত্রণের বাড়তি চাহিদা, বিদ্যুতের ব্যবহার, বায়ুদূষণ কিংবা নগরের তাপমাত্রা বৃদ্ধির মতো সমস্যা মোকাবিলায় পরিবেশবান্ধব ভবন গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে।

রাজউকের আওতাধীন এলাকায় প্রতি বছর প্রায় ১০ হাজার ভবনের নকশা অনুমোদন পায়। এর মাত্র ১০ শতাংশ ভবনও যদি গ্রিন বিল্ডিং হিসেবে নির্মিত হয়, তবে ঢাকার সবুজ আবাসন ব্যবস্থায় তা বড় ধরনের পরিবর্তনের সূচনা ঘটাতে পারে।

সম্ভাবনার পাশাপাশি চ্যালেঞ্জও কম নয়। প্রচলিত নির্মাণ পদ্ধতির তুলনায় জ্বালানি-সাশ্রয়ী প্রযুক্তির প্রাথমিক ব্যয় অনেক ক্ষেত্রেই বেশি পড়তে পারে। সবুজ নির্মাণ নিয়ে ডেভেলপার, ভবনমালিক ও ক্রেতাদের মধ্যে সচেতনতার ঘাটতিও রয়েছে। তাই দক্ষ পেশাজীবী তৈরির পাশাপাশি এফএআর প্রণোদনা ও কম সুদের ঋণের মাধ্যমে খাতটিকে উৎসাহ জোগানো দরকার।

বড় ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানগুলোর হাতে রয়েছে নকশা প্রণয়নের সামর্থ্য, ক্রয়ক্ষমতা ও প্রযুক্তিগত অভিজ্ঞতা। তারা চাইলে মধ্যম আয়ের মানুষের জন্য নির্মিত আবাসন প্রকল্পেও সবুজ নির্মাণের বাস্তব উদাহরণ দাঁড় করাতে পারে।

একইভাবে সরকারি আবাসন, স্কুল, হাসপাতাল এবং সরকারি-বেসরকারি অফিস ভবন নির্মাণেও কেবল নির্মাণ ব্যয় নয়, পুরো জীবনচক্রের ব্যয় বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন। কোনো প্রকল্পে প্রাথমিক বিনিয়োগ কত ছিল এবং ব্যবহারকালীন সময়ে বিদ্যুৎ-পানি ও রক্ষণাবেক্ষণে কত সাশ্রয় হয়েছে—এসব তথ্য প্রকাশ পেলে তা ভবিষ্যতের প্রকল্পগুলোর জন্য কার্যকর উদাহরণ হয়ে উঠতে পারে।

এ ক্ষেত্রে ব্যাংকসহ অন্যান্য অর্থায়নকারী প্রতিষ্ঠানকেও এগিয়ে আসতে হবে। সবুজ ও সাশ্রয়ী আবাসনের উপযোগী ঋণ, দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়ন ও সহনীয় কিস্তির ব্যবস্থা করা গেলে সীমিত আয়ের পরিবারগুলোর ক্ষেত্রে বাড়তি প্রাথমিক ব্যয়ের বাধা কমিয়ে আনা সম্ভব।

নীতিগত দিক থেকে বাংলাদেশ ব্যাংকও এখানে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে। নতুন ভবনের পাশাপাশি পুরোনো ভবনের শক্তি ও সম্পদ ব্যবহারের দক্ষতা বাড়ানোর সংস্কারকাজের জন্যও অর্থায়নের সুযোগ তৈরি করা দরকার।

ঢাকার ভবিষ্যৎ নগরপরিকল্পনায় নতুন সম্ভাবনার দ্বার খুলে দিতে পারে তরুণদের চিন্তা ও সৃজনশীলতাও। গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের সমন্বয়ে রাজউক, ইউএনওপিএস ও ইউএনইপির যৌথ উদ্যোগে আয়োজিত ‘কার্বন কনশাস আরবান ডিজাইন আইডিয়া কম্পিটিশন’ শিক্ষার্থীদের সামনে টেকসই জনপরিসর নিয়ে ভাবার সুযোগ এনে দিয়েছে।

স্থানীয় ও পুনর্ব্যবহৃত উপকরণ, সবুজায়ন, পানি ব্যবস্থাপনা এবং সবার জন্য ব্যবহারযোগ্য জনপরিসর নিয়ে শিক্ষার্থীদের নানা ধারণা দেখিয়ে দিয়েছে—টেকসই নগর গড়ে তুলতে ব্যয়বহুল প্রযুক্তিই সব সময় একমাত্র সমাধান নয়।

স্থানীয় পরিবেশের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ, দীর্ঘস্থায়ী ও সহজে রক্ষণাবেক্ষণযোগ্য নকশার মাধ্যমেও সীমিত সম্পদে কার্যকর নগরপরিসর গড়ে তোলা যায়। এসব ধারণার ব্যয়, কারিগরি বাস্তবতা ও নির্মাণযোগ্যতা যাচাই করে বাস্তব প্রকল্পে প্রয়োগের উদ্যোগ নেওয়া প্রয়োজন।

রাজউক ও ইউএনওপিএসের এ ধরনের সহযোগিতা তাই প্রশংসার দাবি রাখে।

Global Status Report for Buildings and Construction 2025-2026-এর তথ্য বলছে, ২০৫০ সালে বিশ্বে যে ভবনসমষ্টি থাকবে, তার প্রায় অর্ধেকই এখনো নির্মিত হয়নি। দ্রুত নগরায়ণের পথে থাকা বাংলাদেশের জন্য এটি যেমন বড় চ্যালেঞ্জ, তেমনি বিরাট এক সুযোগও।

কারণ আজ যে ভবনের নকশা হচ্ছে, সেটি হয়তো আগামী ৫০ বা তারও বেশি বছর মানুষের ব্যবহারে থেকে যাবে। সেই ভবন কতটা বিদ্যুৎ ব্যবহার করবে, কত পানি খরচ করবে, পরিবেশে কতটা প্রভাব ফেলবে এবং সেখানে বসবাসকারী মানুষের মাসিক ব্যয় কত দাঁড়াবে—তার বড় অংশই ঠিক হয়ে যাচ্ছে আজকের নকশা ও নির্মাণ সিদ্ধান্তে।

তাই ঢাকার আবাসন নীতিতে এখন থেকেই সবুজ নকশা, জীবনচক্র ব্যয়, দেশীয় মূল্যায়ন কাঠামো, প্রণোদনা, সাশ্রয়ী অর্থায়ন ও বাস্তব উদাহরণ তৈরিকে গুরুত্ব দিতে হবে। নতুন ভবন নির্মাণের পাশাপাশি পুরোনো ভবনগুলোকেও দক্ষ ও পরিবেশবান্ধব করে তোলার উদ্যোগ নিতে হবে।

আবাসনকে সত্যিকার অর্থে সাশ্রয়ী করতে হলে শুধু নির্মাণকালীন খরচ কমালেই চলবে না; কমাতে হবে বসবাসের পুরো সময়ের ব্যয়। পরিবেশ রক্ষা ও মানুষের অর্থনৈতিক সাশ্রয়—এ দুটিকে একসঙ্গে এগিয়ে নেওয়ার সবচেয়ে কার্যকর পথগুলোর একটি সবুজ নির্মাণ।

ঢাকার ভবিষ্যৎ আবাসন তাই কেবল বেশিসংখ্যক ভবনের ভবিষ্যৎ নয়; এটি হতে হবে কম ব্যয়ের, কম কার্বনের, স্বাস্থ্যকর এবং মানুষের নাগালের মধ্যে থাকা আবাসনের ভবিষ্যৎ।

সাশ্রয়ী আবাসনের টেকসই ভিত্তি হয়ে উঠতে পারে সবুজ ভবনই।